Erdal Bey hoş geldiniz. Öncelikle sizi tanıyabilir miyiz?
Davetiniz için teşekkür ederim. Adana’da doğdum ve yaşamaktayım. Yıldız Üniversitesi Harita bölümü ve Anadolu Üniversitesi İşletme bölümlerinden mezunum. 1997 yılından bu yana Gayrimenkul Değerleme Uzmanı olarak faaliyet göstermekteyim. 2010 yılında ortaklarımla kurduğumuz Akademi Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş bünyesinde Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı olarak mesleğimi icra ediyorum.
Yaptığınız işi de tanımak adına bir gayrimenkul değerlemesi yapılırken göz önüne alınan unsurlar nelerdir?
Gayrimenkul Değerleme eskiden ekspertiz olarak bilinmekte idi. Daha çok konut kredilerine esas bir raporlama faaliyeti olarak bilinirdi. Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı son 12 yıl içerisinde önemi daha iyi anlaşılan bir meslek olmuştur.
Konut, dükkân, ofis, tarla, bahçe, fabrika, otel, avm, marina ve her türlü gayrimenkul için değerleme raporu önemlidir.
Yatırım kararında, kredi/teminat ilişkisinde, bölünme birleşme ve imar düzenlemesinde, yatırıma yönelik fizibilite ve geliştirme süreçlerinde, paylaşma, kentsel dönüşüm, kamulaştırma süreçlerinde gayrimenkul değerleme raporları önemli destek sağlayan bir uzmanlık alanıdır.
Yani, Gayrimenkul Değerleme Raporu sadece değer takdiri içermemektedir. Gayrimenkulün malikleri ve muhtemel alıcıları, teminat tarafları gibi tüm ilgilileri için değer bilgisine ek olarak fayda sağlayan verileri şöyle özetlemek mümkün; gayrimenkulün mevcut hukuki durumunu tespit etmek, imar planları ve mevzuat çerçevesinde yakın gelecekte oluşabilecek değişiklikleri, gelişme imkanları bakımından yatırım desteği ve danışmanlık sağlayan bir meslektir Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı.
Değerleme faaliyetinde göz önüne alınan unsurları kısa örneklerle anlatmaya çalışalım.
Gayrimenkulün niteliği;
Arsa ise, imar planındaki durumu ve çevresindeki genel imar planı detayları, yapılaşma yoğunluğu, alt yapı yatırımlarının ve ulaşım imkanlarının ne durumda olduğu, çevre gelişme hızı ve beklentileri
Tarla ise, büyüklüğü, hangi tarım ürünlerinin yetiştirilebildiği, imarlı arsaya dönüşüm ihtimalinin olup olmadığı, toprak yapısı, sulama imkanları ve iklim durumu vs.
Konut ise, yapının yaşı, bakımlı olması, kat, cephe ve büyüklük durumu, yapı dahilinde ve çevresinde bulunan sosyal donatılar, ulaşım ve çevre alt yapı durumu
Fabrika ise, faal olduğu sektör ve faaliyetine imkan olabilecek sektörler, yapı özellikleri, ulaşım, sevkiyat, depolama imkanları gibi tercih edilirliğine yönelik tespitler yapılabilmektedir.
Ancak tüm gayrimenkuller için ortak ve öncelikli olarak yapılan önemli incelemeler şunlardır;
Değerleme raporuna konu olacak gayrimenkul için elinizde bulunan tapu senedi, fiili olarak kullanılmakta olan gayrimenkule mi ait olup olmadığı, yani;
Ada parsel olarak konumunun doğru olup olmadığı,
Bina içerisinde doğru katta olup olmadığı,
Bulunduğu katta doğru konumda olup olmadığı,
Tapu senedinde ve mimari projesindeki bağımsız bölüm numarasının aynı olup olmadığı ve bunların binadaki kapı numarası ile uyumu
İmar planında yol, park vb. kamusal alanlar için kamulaştırma ihtimali var mı?
Bina ruhsatlı mı? Yapı kullanma izin belgesi yoksa alabilmesi için bir engel olup olmadığı,
Mimari projesine kısmen ya da tamamen aykırı imal edilmiş olup olmadığı, aykırılık varsa düzeltme imkanı var mı?
Tüm teknik tespitler yanında, incelenen gayrimenkul ile aynı nitelikte olmak üzere piyasada benzer özellikte olan, daha iyi ya da daha kötü özellikleri olan gayrimenkuller de araştırılıp analiz edilmektedir.
Bölgenin geçmişten bugüne gelişme durumu ve gelecek ile ilgili gelişme beklentileri incelenerek değer takdir yapılmaktadır. Bu değerin kısa ve orta vade için artış ya da azalış ihtimali olup olmadığı, satılabilir ve kiralanabilir olma kabiliyeti de irdelenmektedir.
Kısaca ifade etmek gerekirse, gayrimenkul her insanın hayatında yer alacaktır. Bunun nedeni barınma ihtiyacı olup, mülkiyet olmasa da kiralama ile bu ilişkinin kurulması söz konusudur.
Bu nedenle satın almak, satmak, kiralamak, imar durumu hakkında bilgi almak, ruhsat, yapı kullanma izin belgesi almak, kat irtifakı tesis ederek konut dükkan gibi bağımsız bölümler oluşturmak gibi her işlemde gayrimenkul değerleme insanların risklerini minimuma indiren önemli bir mesleki faaliyettir.
Konut almak isteyen vatandaş nelere dikkat etmeli? Burada eksper raporu konut alımlarında ne ölçüde etkili?
Şu ana kadar yaptığımız açıklamalardan bazıları tekrar olacak ise de Konut özelinde vatandaşlarımızı bilgilendirmek için konuyu açalım.
Genel olarak piyasada banka kredisi söz konusu olmadığında insanlar değerleme raporu olmadan gayrimenkul alıp satmakta, kiraya vermektedir. Bu durumda ortaya çıkan sıkıntılardan dolayı son yıllarda kredi kullanılmasa da vatandaşlarımız değerleme raporu talep etmeye başlamıştır.
Öncelikle gayrimenkul alırken ya da kiralarken yaşanabilecek sıkıntılardan bahsedelim,
Bina inşaatına başlanmadan kat irtifakı kurulabildiği için bağımsız bölüm tapusu çıkarılabilmektedir. Yani elinize aldığınız bir konut tapu senedi olsa da fiili olarak o parselde inşaat başlamamış olabilir. Sahada size bir bina ve konut gösterilmiş ise de bu bina başka bir parselde olabilir.
Bir hafta sonu gördüğünüz inşaat halindeki binada işçilerin çalışmaması doğaldır. Ama o inşaat ruhsatsız ya da ruhsata uygun olmadığından inşaat belediye tarafından durdurulmuş, yıkım kararı dahi alınmış olabilir.
Müstakil bir villa/ev almak için yerinde gördünüz. Ruhsatlı olduğunu da biliyorsunuz. O bina komşu parsele tecavüzlü olduğundan mahkemelik olabilir. Hatta yanlış parselde inşa edilmiş olabilir.
Apartmanda size 3 numaralı bağımsız bölüm olan konut tapusu için bir daire gösterilir ve bunu satın alırısınız. Ama gerçekte o daire tapu kayıtlarına göre 4 numaralı bağımsız bölüm olabilir.
Satın aldığınız ya da kiraladığınız bina ya da bağımsız bölüm projesine göre yasal durumda 120 m2 iken size gösterilen yer 200 m2 olabilir. Fazla kullanım alanı ruhsatsız olarak projeye aykırı imalat da olabilir, binanın ortak alanı da olabilir. Bu durumda belediyenin yıkım kararı ya da bina yönetiminin tahliye talebi ile karşı karşıya kalınabilir.
Bu saydığımız başlıca teknik sorunlar yanlışlıkla iyi niyetli işlemlerde olabileceği gibi, bilinçli yani kötü niyetli kişilerin işlemlerinde de ortaya çıkabilir. Bu sorunların tespit edilmesi kadar giderilmesinin mümkün olup olmadığı, giderilmesi mümkün ise nasıl bir yol izlenmesi gerektiği hem teknik hem hukuki olarak tespit edilip değerleme raporunda bu bilgiye yer verilebilmektedir.
Bu bilgilere göre değerleme raporunun sadece konut için değil, her türlü gayrimenkul işlemlerinde ne kadar önemli olduğu anlaşılmıştır diye düşünüyorum.
Çok çeşitli işlemler ve bu işlemlerle ilgili sorunlar, riskler, avantajlar değerleme raporu ile ortaya konabilmektedir. Çünkü, Değerleme Uzmanlığı, üniversitelerin çok farklı bölümlerinden mezun uzmanların ve yöneticilerin iştigal ettiği disiplinler arası bir meslektir.
Bu nedenle özet olarak şunu vurgulamak isterim. Bir taşıt almadan önce ekspertiz raporu almak çok yaygın hale geldi. Taşıt ekspertizi için vatandaşımız 3.000 TL’ye varan maliyete katlanıyor. O taşıtın değerinin 4 katı ile 20 katı arasında değerde olan gayrimenkul için aynı maiyet ile değerleme raporu talep ederek ne kadar büyük risklerden korunabileceklerini dikkate almalarını tavsiye ediyorum.
Resmi gazetede yayımlanan 2023 yılı Cumhurbaşkanlığı yıllık programına göre önümüzdeki dönemde tapu satışlarında ekspertiz zorunluluğu getirilecek. Bu süreçte vatandaşları neler bekliyor?
Öncelikle önemli bir detayı belirterek başlayalım. Tapu satışlarında değerleme raporu zorunluluğu için sistemsel altyapı hazır ve işler durumda. Bu uygulama bildiğiniz gibi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Taşınmaz Daire Başkanlığı bünyesinde geliştirilmiş bir uygulama ile Vatandaşlık edinme ve İkamet İzni işlemlerine konu olarak fiilen uygulanıyor. Bu uygulama piyasada yabancıya satış işlemleri olarak biliniyor.
Bu uygulama işlem kapsamı bakımından şimdilik yeterli ise de tüm tapu satışlarında Değerleme Raporu hazırlanması için sistemin hem yazılım hem de fiziki personel kapasitesi olarak geliştirilmesi gerekmektedir.
Tabii ki bu geliştirme için Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinde detay bilgi ve süreç bildirilmemiştir. Uyulamaya geçilebilmesi için Vergi düzenlemeleri ve uygulama yönetmeliklerinin tamamlanması gerekmektedir. Tabii ki vergi düzenlemeleri bakımından değişikliğin kanun ile yapılması gereken hususlar da olabilecektir.
Sonrasında Değerleme Raporlarının içereceği veri setleri ve bu verilerin hangi alanlarda değerlendirileceği gibi kapsamlı çalışmalar ve altyapı çalışmaları gerekmektedir.
Sonuç olarak 2018 yılındaki 100 günlük eylem planında da var olan bu uygulama için gerekli yasal düzenlemelerin tam olarak ne aşamada olduğunu bilmemekle birlikte çok kısa sürede tamamlanabilir olmadığı görüşündeyim. Bu nedenle 2023 yılı içinde uygulamanın başlayabileceğini söylemek için de erken olduğunu düşünüyorum.
Gerçek değerden vergilendirme başladığında vergi oranlarının aşağı çekilmesi de söz konusu olabilir. Burada sadece tapu satış harçları değil, kurumlar vergisi ve gelir vergisi tarafı da önemlidir. Basit olarak tapu alım satım harçları üzerinden açıklamaya çalışalım;
Emlak rayiçlerine göre yapılan satışların dönem toplamı 100.000.000 TL olduğunda %4 olan tapu harcı 4.000.000 TL olarak devlete gelir sağlarken gerçek değer 400.000.000 TL olduğundan harç oranı %2 dahi olsa devletin geliri aynı olacaktır. Zaman içerisinde piyasa dengelenecek ve işlem sayısının artması gerçek değer artışlarının resmiyet kazanması ile devletin geliri artacak, vatandaşlar değeri düşük göstererek aldığı cezai işlem riskine girmeyeceği için bu uygulamadan fazla etkilenmemiş olacaktır.
Diğer taraftan ülke olarak güçlenmemizi sağlayan etkileri olacaktır.
Ülke genelinde değer haritaları oluşabilecektir.
Değerleme verileri ile bölgesel gelişmeler analiz edilebilecek, doğru yatırım kararı sağlanacaktır. Nüfus dağılımına göre altyapı ve sosyal tesis ihtiyaçları daha verimli tespit edilebilecek, ihtiyaç olanı yapmak, ihtiyaç fazlası yatırımın önüne geçmek mümkün olabilecektir.
Değerleme verileri ile Kamu ve özel sektörün gayrimenkul geliştirme karar mekanizması güçlendirecektir.
Her türlü ticari işletme için şehrin hangi caddesinde açılması, kapasitesinin ne olması gibi fizibiliteye yönelik kararlara destek olacak istatistik raporlamaları mümkün olabilecektir.
Daha da çoğaltılabilecek analizler üretilmesi mümkün olan bu sistemin kısa vadede piyasayı zorlayacak geçiş dönemleri yaratması söz konusu olsa da daha verimli ve istikrarlı bir piyasa dengesi için ülke olarak ciddi kazanç sağlayabilecektir.
Yapılacak olan düzenlemeyle fırsatçılığın önüne geçilebilecek mi? Sizce ne ölçüde bir etkisi olacak?
Aslında ciddi bir denetim mekanizmasını da içinde barındıran bir sistem olarak değerlendiriyorum. Devlet kontrolündeki tüm işlemlerde geliştirilecek her türlü denetim mekanizmasının mutlak suretle avantajları olacaktır. Çeşitli kötü niyetli girişimlerin önüne geçilmesi hem Devletimiz hem vatandaşlarımız için avantajlar içerecektir. Hatta uluslararası piyasalarda ülkemiz için de olumlu sonuçları olacaktır.
Yıllık programda yer alan bu zorunluluğa göre gayrimenkul fiyatlarında bir düşüş veya artış yaşanır mı? Bununla ilgili öngörünüz nedir?
Zorunlu Değerleme Raporu uygulamasının vergisel ve teknik yönetmelikler bakımından belirsizlikleri nedeni ile kesin yorum zor olsa da değerleme raporu zorunluluğunun başlaması halinde gayrimenkul piyasasına muhtemel etkilerinden kendi tecrübelerime dayanarak ana hatlar ile bahsedelim.
Bildiğiniz gibi uzun yıllar piyasadaki gerçek değerler dikkate alınmadan belediye emlak rayiçleri baz alınarak satış değerleri beyan edilmekte idi. Vergilendirme de bu değerlere göre yapılmaktaydı. Ancak bu durum vergi kaybına ve vergilendirmede vatandaşlar ve şirketler tarafında da adaletsizliğe yol açmaktadır.
Son 15 yılda tapuda gösterilen değerler emlak rayiçlerinin üzerinde olmaya başlamış ise de yine gerçek değerlerin altındadır. Bu artışın nedenini kabaca şöyle açıklayalım;
Artan vergi denetimleri müteahhit şirketlerin gerçek imalat maliyetlerine paralel olarak tapudaki satış değerlerini daha yüksek göstermesini sağlamıştır. Ancak yine gerçek değerlerden uzaktır.
Tapu işlemlerinde değerleme raporu zorunluluğu gerçek değerlerin gösterilmesini sağlayacaktır. Ancak bu durumun ciddi vergi yükü nedeni ile sıfır konut satış değerlerinde yükseliş olarak yansıması kaçınılmazdır. Dolayısı ile oluşan sıfır konut rayiçleri ikinci el konutlar için de yükseliş etkisi yaratacaktır.
Bununla birlikte vergi yükü nedeni ile de olsa ani değer artışları satış adetlerinin azalmasına neden olabilecek, bu durum değerlerin aşağı yönlü değişimine de neden olacaktır. Tabii ki önce artış sonra düşüş eğilimi beklenen böyle dalgalı bir sürecin dengelenmesi hızlı olmayacak, piyasa dengesinin oluşması zaman alabilecektir.
Keyifli, bilgilendirici bir sohbet oldu. Programımıza katıldığınız için çok teşekkür ederim. Son olarak eklemek vurgulamak istediğiniz başka bir konu var mı?
Umarım vatandaşlarımız için faydalı olmuştur. Doğru sistemler ile entegre edildiğinde hem devletimiz hem de vatandaşlarımız için sağlayabileceği faydalar bakımından tapu satışında değerleme zorunluluğu ve değerleme raporlarının ne kadar önemli olduğunu ifade edebilmiş olduğumu umuyorum.
Kısa sürede toparlamaya çalıştığımız öncelikli hususlar dışında çok fazla önemli konular da söz konusu. Vatandaşlarımızın gayrimenkul ile ilgili her durumda Değerleme Uzmanı meslektaşlarımıza danışarak karar vermelerini öneririm. Tüm meslektaşlarımızın çok önemli bilgi birikimi ile destek olmaya hazır olduklarından eminim. Sağladığınız imkan için çok teşekkür ederim.