Konut alımında nakit ödemeyi tercih ettik

Konut alımında nakit ödemeyi tercih ettik

Adana Emlakçılar Odası Başkanı Rabia Ülkü Uçar, Adana’da ikamet amaçlı konutlar için alınan daire bazında yapı ruhsatlarının 2017 yılına kadar düzenli arttığını, 2018 yılı sonrasından itibaren ise ciddi oranlarda gerilediğini vurguladı. Gazetemiz Gazette’ye röportaj veren Emlakçılar Odası Başkanı Rabia Ülkü Uçar, Adana’da 2018 yılı ve sonrası alınan yapı ruhsatlarındaki daire miktarlarının azlığı nedeniyle yeni konutların stoklara kısıtlı girdiğini dile getirdi.


Mevcut stokların Adana’da artık talebi karşılayamaz duruma geldiğini belirten Başkan Uçar, sorularımıza şöyle yanıt verdi:

- İstatistik Kurumu’nun verilerine göre 2021 Temmuz ayı verilerine göre, ülkemizde konut satışları geçen yılın aynı ayına göre, yüzde 53.0 azalarak 107 bin 785 konut satışının yapıldığı belirlenmiş. Yine aynı verilere göre, Adana’da da aynı dönemlerde konut satışları yüzde 57.8 oranında azalarak 2 bin 213 adet konut satılmış. Siz bu durumu neye bağlıyorsunuz?

Geçen sene Haziran ,Temmuz ve Ağustos ayları konut kredisi faiz oranları açısından farklı ve geçmişte hiç yaşanmamış bir dönemdi. İlk el (sıfır) konutta kamu otoritesinin uyguladığı yüzde 0,64, ve ikinci el konuttaki yüzde 0,69'lara kadar düşürülen faiz oranları gördük. Daha önce geçmişte hiç uygulanmamış 15 yıl vade ile kredinin ödemesine 1 yıl sonra başlanması gibi kredi opsiyonlar tüketici için uygulandı.

Bu durum, 2018 ve 2019 yılından kalan ve beklemekte olan konut talebinin 2020 yılı temmuz ayında patlaması gibi bir sonucu önümüze getirdi.

Kanımca; yukarıda belirttiğimiz özel durumlar nedeniyle 2020 yılı temmuz ayı konut satış rakamları ile bu yıl gerçekleşen satış rakamlarını mukayese etmenin çok sağlıklı olmayacağıdır. Bu aylar arasında yapılacak karşılaştırma, yalnızca birkaç konuda bize ışık olabilir.

Bu konular ise; İlimizdeki kredili konut satışlarının yok denecek kadar azaldığı, ilk kez satışa konu olan daire sayısındaki büyük daralma, yapılan satış işlemlerin nakit alım satım tarzında ve çoğunlukla ikinci ve daha fazla kez satışa konu olan konutlar üzerinden yapıldığı gerçeğidir.

KREDİYLE 534, NAKİTLE 1679 KONUT SATIŞI YAPILDI

İlimizde Temmuz 2021 ayında; Konut kredisi kullanılarak 534, nakit alım satım şeklinde ise 1679 adet olmak üzere toplamda 2213 konut satış işlemine konu olmuştur. Görüldüğü üzere piyasayı ikinci el konutlarda oluşan satışlar sürüklemektedir.

Yine ilimiz konut piyasasının durumu hakkında yorum yapabilmesi için, 2015 yılında günümüze kadar olan yılların ilk 7 ayları üzerinden bir değerlendirme ve karşılaştırma yapmak doğru olur kanaatindeyim.

Buna göre, 2021 yılı ilk yedi ayında gerçekleşen 13242 adetlik satış rakamı, 2015 yılından günümüze görülen en az değerdir. 2021 yılında 2015 ve 2019 yılları ilk 7 aylık dönemine yakın bir satış rakamına ulaşılmış, Diğer yılların ise altında kalmıştır. Yılın ilk yedi ayında, daralan piyasa koşullarının hakim olduğunu söylemek mümkündür.

Piyasa da daralmakta olan konut satışlarının altında yatan nedenler ise;

-İçinde bulunduğumuz pandemi sürecinin devam eden etkileri,

-Konut fiyatlarında 2019 yılında başlayan ve halen devam eden artışların konuta erişimi sınırlaması,

-Konut kredisi faiz oranlarının Ekim 2020 ayından bu yana aylık yüzde 1,40’lar seviyesinde seyretmesi, bunun piyasa için oldukça yüksek olması,

-Konut inşaat maliyetleri nedeniyle, konut üreticilerinin, üretim yönlü iştahının olmaması, bu durum nedeniyle stoğa yeni konut girmemesi,

-Hane halklarının içinde bulunduğumuz ekonomik koşullar nedeniyle, tasarruf imkanlarının azalması, bu nedenle alt gelir gruplarının konuta erişimin kısıtlı olması,

-Bireylerin tasarruflarını, konut yerine altın, döviz ve mevduatta değerlendirmesi,

gibi nedenlerdir.

- Adana’da kaçak ve ruhsatsız binaların oldukça yüksek boyutlarda olduğu iddia ediliyor. Bunun altında yatan sebepler sizce nelerdir?

TÜİK yapı ruhsatları ve yapı kullanım izin belgelerine ilişkin verileri 2013 yılından bu yana Avrupa Birliği standartlarına uygun olarak yayınlamaktadır. Bu verileri, 2013 yılından bu yana, ilimiz için incelediğimizde; toplamda 141. 017 adet ikamet amaçlı konut için yapı ruhsatı alınmış, alınan ruhsatlar sonrasında tüm yasal gerekliliklerini yerine getirdiği görülen 96064 adet konut için yapı kullanım izin belgesi düzenlenmiştir. İlimizde bu rakamlara istinaden alınan ruhsatların yapı kullanım izin belgesine dönüşme yani tamamlanma oranı yüzde 73,5’dur. Yasal mevzuat uyarınca, inşaatların yapım ve kontrolüne ilişkin yetkiler, Büyükşehir belediyesi, ilçe belediyeleri ile Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerindedir.

Bu idareler, inşaatların yasal mevzuat kapsamında gerekli kontrollerini yapmakta, kaçak ve ruhsatsız yapılarda gerekli koşulları sağlayıncaya kadar iş ve işlem yapılmasına müsaade edilmediği tarafımızca bilinmektedir.

1999 SONRASI KAÇAK VE RUHSATSIZ BİNALAR YOK DENECEK KADAR AZ

Kaçak ve ruhsatsız binalar ya mevcut mevzuatın yeterli olamadığı, gerekli kontrollerin yapılmasının zor olduğu, kanımızca 1999 önceki süreçte inşa edilmiştir.

İlimizde 1999 yılı ve sonrası kaçak ve ruhsatsız binalar kanımızca yok denecek kadar azdır. Bu süreçten sonra sıkıntı, ruhsatı alınmış, tamamlanan ve fiilen kullanılan bazı yapıların, proje ve eklerine uygun olmaması, bu nedenden dolayı yapı denetim firmalarınca tanzim edilmesi gereken yüzde 100 iş bitirme belgelerinin bulunmamasıdır. Bu nedenle çok sayıda olduğunu bildiğimiz ama oranı hakkında bilgi sahibi olmadığımız konutlar için tapuda cins tahsisi yapılamamakta, bu konutlar kat mülkiyeti yerine kat irtifaklı olarak kullanılmaya devam edilmektedir.

Yukarıda belirttiğimiz eksiklikleri bulunan veya 1999 yılı sonrasında ruhsatlandırılıp, projeleri ve eklerine uygun yapılmayan yapıların, kayıt altına alınabilmesi amacıyla, İmar Barışı çıkarılmıştır. Talep eden yapı sahiplerine çevre ve şehircilik il müdürlüklerince yapı kayıt belgesi tanzim edilmiştir. İlimizde yapı kayıt belgesi ile kayıt altına alınan ikamet amaçlı konutlar için ne kadar yapı kayıt belgesi tanzim edildiğine dair yine bilgi ve veri yoktur.

İlimizdeki mevcut konut stokunun yüzde 60'nın tüm yasal zorunluluk gerekleri karşıladığını tahmin etmekteyiz.

- Bir depremler ülkesi olduğunu göz önünde bulundurursak, kentimizdeki binaların dayanıklılığı hakkında neler söyleyebilirsiniz?

Günümüzde, yapılaşma 3194 sayılı imar kanunu ve yönetmelikleri çerçevesinde, oluşturulan imar planları öngördüğü şartlarda, yapı denetimine hakkındaki kanunun da birlikte uygulanması ilegerçekleşmektedir. (geçmişte günümüze gereklilik hallerinde ilgili kanun ve yönetmelikler düzenli revize edilmektedir)

1999 büyük Marmara depremi sonrası inşa edilmiş yapılar, yapı denetimine ilişkin kanun ve yönetmelik hükümleri ilgili idarelerce sıkı kontrolü ve uygulanması ile kullanıma hazır hale getirilmiştir. Gerekli mimari ve statiğe ilişkin mühendislik şartları uygulanmıştır. Teknolojinin ilerlemesi ile beraber yapılarda kullanılan malzeme, beton ve yapı elamanlarının kalite düzeyi devamlı artmaktadır. 1999 yılı sonrasında çıkarılan kanun ve yönetmelikler kullanılarak inşa edilmiş yapılarda gördüğümüz kadarıyla olası bir depremde bu yapıların sıkıntı zemin etütlerinin de düzgün yapıldığı varsayımıyla, oluşabilecek sorun yoksa asgari düzeyde kalacaktır.

Sorun ekonomik ömrünü tamamlamış, yaşı büyük, günümüz asgari inşa şartlarını karşılamayan yapılardadır. Yapı güvenliği konusunda gerekli kontrollerin sayısı ivedilikle artırılmalıdır. Yaşanacak büyük bir afette problem, yukarıda belirttiğimiz kapsamda değerlendirdiğimiz ve kullanımda olan yapılarda ortaya çıkacaktır.

Bu nedenle kentsel veya yerinde dönüşümü gereken yapıların hızlıca bir plan dahilinde dönüştürülmesi gerekliliği aşikardır. İlimiz toplam konut stoğu içinde bu tip yapılar hakkında elimizde herhangi bir veri bulunmamaktadır.

- Son yıllarda, adına kentsel dönüşüm denilen oysa esasında “yerinde dönüşüm”le çok katlı binalar dikiliyor. Bu durum sağlıklı bir kentleşmeyi ifade ediyor mu?

Uygulama imar planları yapılırken veya bir bölgedeki mevcut plan revize edilirken, verilecek yapılaşma yoğunluğu ve emsal oranların sonrasında o alandaki oluşacak nüfusa göre tespiti büyük önem arz etmektedir. Gerekli, altyapı, ulaşım, sosyal donatı, eğitim kurumu, güvenlik, sağlık tesisleri gibi birimlerin kapasiteleri, dönüşümün yapılacağı bölgelerde iyi irdelenmeli sonrasında uygun dönüşüm plan değişikliği kararları alınmalıdır.

Bazı alanlarda özellikle şehir merkezinde alınan dönüşüm kararları veya plan revizeleri sonrasında oluşan, az katlıyken çok katlıya dönüşümünün getirdiği nüfus artışı hareketi, şehirde trafik, otopark, vs sorunlarının artmasına neden olduğunu yaşayarak görüyor ve gözlemliyoruz. Bu tip yapılaşma sağlıklı bir kentleşmeden uzak olduğunu ifade edebiliriz. Kaçınılmalıdır. Bu tip bir yapılaşma tarzı yöntem olarak yeniden sorgulanmalıdır.

MEVCUT STOKLAR TALEBİ KARŞILAMAMAKTADIR

- Adana’da konut açığı mı var, nitelikli bina sorunu mu?

İlimizde ikamet amaçlı konutlar için alınan daire bazında yapı ruhsatı sayısı 2017 yılına kadar düzenli artmış 2018 yılı sonrasında ise ciddi oranlarda gerilemiştir.

Yapı ruhsatları ilimizde ikamet amaçlı daire bazında,

-2015 yılında 18659 adet,

-2016 yılında 27814 adet,

- 2017 yılında ise 34531 adet,

-2018 yılında ise 10539 adet,

-2019 yılında 5472 adet,

-2020 yılında 10488 adet,

- 2021 yılı ilk altı ayında ise 3648 adet olarak gerçekleşmiştir.

2018 ve 2021 yılları arasındaki geçen 3,5 yıllık sürede alınan ikamet amaçlı daire bazında ruhsatların adet toplamı 2017 yılı toplamı kadardır. Üretici firmalar 2017 ve öncesi ruhsatlandırdıkları dairelerin büyük bölümünü tamamlayıp satmışlardır.

Yine ilimizde, yıllık bazlarda yıllara göre değişmekle birlikte, 10.000 ila 14.000 adet yeni konut satış rakamları görülmüştür. Her yıl stoğa bu rakamlarda yeni konut girişi gerekmektedir. Bu miktarlarda üretime ihtiyaç vardır.

2018 yılı ve sonrası alınan yapı ruhsatlarındaki daire miktarlarının azlığı nedeniyle, stoğa yeni konut kısıtlı girmektedir. Konut üreticilerinin aldıkları ruhsat sayısı ihtiyacın altındadır. Bu nedenle son iki yıldır aylık ve yıllık bazlarda satılan yeni konut geçmiş yıllara nazaran oldukça azalmıştır. İlimizde yeni konut açığı vardır. Mevcut stok artık talebi karşılamakta güçlük çekmektedir.

 

Görüşlerinizi Bildirin

UYARI: Küfür, hakaret, rencide edici cümleler veya imalar, inançlara saldırı içeren, imla kuralları ile yazılmamış, Türkçe karakter kullanılmayan ve büyük harflerle yazılmış yorumlar onaylanmamaktadır.
Bu habere henüz yorum eklenmemiştir.

DİĞER HABERLER