Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi - AV. ADİL KEMAL PORSUK

27 Kasım 2020 Cuma 08:56

Mağdur olup tüm servetinizin heba olmaması için bu yazımızı hazırladık. Bu günkü yazımızda arsa sahipleri ile müteahhitler arasında imzalanan kat karşılığı sözleşmesinin hukuki boyutları ile dikkat edilmesi gereken hususları anlattık.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Arsa sahibinin arsasına ait belli payları yükleniciye ve üçüncü kişiye devretmeyi, yüklenicinin ise bu pay karşılığında arsa üzerinde bağımsız bölümler yapma ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibinin payına ait olan kısmı devir borcu altına girdiği sözleşmedir. İnşaatla uğraşmak istemeyen ya da arsaları üzerinde inşaat yapacak gücü olmayan kişilerin bu arsalar üzerinde inşaat yapmak için yüklenici ile bazı dairelerin ya da yapıların yükleniciye devredilebilmesi şartıyla yapılan sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler özensiz hazırlandıysa veya uzmanlardan yardım alınmadıysa inşaat aşamasında pek çok sıkıntı yaşanır. Sonunda inşaat şirketi veya müteahhit ile arsa sahipleri mahkemelik olur veya inşaatın bitmesi sürüncemede kalır.

SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ?

Bu sözleşmede taşınmaz mülkiyetinin devri söz konusu olduğu için resmi biçimde yapılması gerekmektedir. Buradaki şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartıdır. Ayrıca arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi devlete ait ve ihale ile verilen arsalarda söz konusu ise bu sözleşmenin geçerli sayılabilmesi için noter onayı aranmaktadır. Bu sözleşmede arsa sahibi de kendisine yapılacak bağımsız bölümlere ait arsa payını kendi üzerine bırakarak diğer payları yükleniciye devretmeyi taahhüt etmektedir. Yani noter aracılığıyla ve ya tapuda yapılmayan bu sözleşmeler geçersizdir.

EDİMLERİN YERİNE GETİRİLME BİÇİMLERİ

Müteahhit arsa üzerinde inşaat yapmayı vaat ederken arsa sahibi de müteahhide düşecek olan dairelere karşılık gelecek olan arsa payını müteahhide vermeyi vaat etmektedir. Bunların gerçekleştirilme biçimleri farklı şekillerde olabilmektedir.

Arsa Sahibinin Arsa Paylarının Satışını Vaat Etmesi ve Yüklenicinin İnşaat Yapmayı Taahhüt Etmesi

Uygulamada arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi en çok bu tarzda görülmektedir. Siz okurlarımıza da önerebileceğimiz bu tarzdır. Ama diğer usulleri de bilmeniz de fayda vardır.

ARSANIN TAMAMEN YÜKLENİCİYE DEVRİ

Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinin, arsanın tamamen yükleniciye devri suretiyle gerçekleştirilmesi durumunda, arsa bütünü ile tapuda yükleniciye devredilmektedir. Arsa sahibinin her türlü sorumluluktan kurtulduğu bu durum mağduriyetlere de sebep verdiği için çok tavsiye edebileceğimiz bir tarz değildir.

Belli Arsa Paylarının Yükleniciye Devri Suretiyle Gerçekleştirilmesi

Arsa Paylarının İnşattaki Aşamaya Göre Devri

Bu sözleşme ile arsa sahibi, yükleniciye bırakılan payların inşaatın belli aşamalara ulaşması durumunda, belli arsa payların yükleniciye tapuda devredeceğini veya üçüncü kişilere satışı için yükleniciye vekâlet vereceğini vaat etmektedir. Arsa sahipleri için önereceğimiz usullerden biri de budur. Bu durumda müteahhidin işini bitirmeme ya da işini uzatması durumunda mağduriyetler aza indirilmiş olmaktadır.

SÖZLEŞME YAPARKEN NELERE DİKKAT ETMENİZ GEREKENLER

Üzerine bina yapabileceğiniz bir arsanız var ama bina yapacak yeterli donanım ve maddi güce sahip olmadığınız için bir müteahhitle kat karşılığı anlaştınız. Ev hayalinizin kâbusa dönüşmemesi, süresinde hayal ettiğiniz evlere kavuşmanız için “sözleşmeye” hayati önem taşıyor.

Sözleşmeyi gerekli resmi şekliyle noter aracılığıyla ya da tapuya şerh vermek suretiyle yapın

Sözleşmenin ekleri olacak şekilde kullanılacak malzemenin kalitesine kadar ayrıntılı olacak biçimde düzenlemeler yapın. Sözleşmeniz ne kadar ayrıntılı olarak düzenlenmişse ihtilaf halinde problemin çözülmesi daha kolay olacaktır.

İnşaat yapılacak arsanın, üzerine inşaat yapılmaya müsait olması gerekmektedir. Bunun için de arsanın imara uygun olması gerekir. Bu vasıfta değilse bununla ilgili olarak yapılan sözleşme de başından itibaren geçersiz sayılacaktır.

İnşaatın yapılacağı arsaya sözleşmede kararlaştırılan miktarda bağımsız bölüm inşasının da mümkün olması gerekir. Bu nedenle anlaşmadan önce belediyeden imar durumu çıkarılıp buna göre sözleşme şartları kararlaştırılması faydalı olacaktır. Sözleşmede, proje ile inşası gerçekleştirilecek bağımsız bölüm, miktar (m2) ve konum paylaştırılmasının detaylı olarak yapılması ileride oluşabilecek uyuşmazlıkların çözümünde yararlı olacaktır.

Ruhsat alınması müteahhide bırakılmışsa bu hususun da ayrıca sözleşmede belirtilmiş olması ve arsa sahiplerinden gerekli vekâletlerin alınmış olması gerekmektedir.

05465221255


Görüşlerinizi Bildirin

UYARI: Küfür, hakaret, rencide edici cümleler veya imalar, inançlara saldırı içeren, imla kuralları ile yazılmamış, Türkçe karakter kullanılmayan ve büyük harflerle yazılmış yorumlar onaylanmamaktadır.

YAZARIN DİĞER YAZILARI