Ön Alım Hakkı - AV. ADİL KEMAL PORSUK

3 Kasım 2020 Salı 00:34

Bu günkü yazımızda hisseli yer almanın hukuki ve fiili sıkıntılarından ve bu sıkıntıların çözüm yollarından bahsedeceğiz. Daha önceki yazımızda gayrimenkul alırken nelere dikkat etmemiz gerektiğini anlatmış ve mümkün mertebe hisseli yer almaktan imtina etmeye çalışmamız gerektiğini anlatmıştık.  Ancak her zaman tek tapu olan bir yer bulmak mümkün olmayabiliyor. Bu gibi durumlarda nelere dikkat edeceğimize değineceğiz. Öncelikli olarak hisseli bir yer satın aldığınızda önalım(şufa) davasıyla karşı karşıya kalabilirsiniz.

Kanun koyucu hisseli taşınmazlarda taşınmaza istenmeyen bir kişinin hissedar olmasının önlenmesi ve hisseli taşınmazın hissedarlarının artmasından ziyade azaltılması amacıyla taşınmazdaki diğer hissedarlara ön alım hakkı vermiştir. Önalım hakkı paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır. Söz konusu hak ancak dava ile kullanılabilir.

ÖN ALIM(ŞUFA) DAVASI NEDİR?

Ön alım davası 4721 Sayılı Medeni Kanunun 732.Maddesinde düzenlenmiş diğer hissedarlara alım hakkı veren bir dava türüdür. Ön alım davası, paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve herhangi bir payın üçüncü kişilere satışıyla kullanılabilir hale gelir. Paylı mülkiyet sahibinin payını üçüncü kişilere satmasıyla beraber söz konusu dava açılabilir hale gelmektedir. Eğer mülkiyet sahibi payını diğer bir hissedara satarsa söz konusu dava açılamaz.

BU DAVAYI KİMLER AÇABİLİR?

Ön alım hakkının kimler tarafından kullanılabileceği 4721 Sayılı Medeni Kanun md. 732’de ifade edilmiştir. Ön alım ancak paydaşlar tarafından kullanılabilir. Taşınmazın paydaşı olmayan kişi söz konusu davayı açamaz. Birden fazla paydaşın ön alım davası açması halinde, hisse oranlarına bakılmaksızın dava konusu pay ön alım davasını açan paydaşlar arasında eşit bir şekilde paylaştırılır.

ÖN ALIM DAVASINI AÇMA SÜRESİ NE KADARDIR?

Hisseli yerin yeni sahibi paydaşlara satışı noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde önalım davasının açılması gerekir.

Satış paydaşlara noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde ön alım davasının açılması gerekir.

Ön alım hakkını kullanma süresi olarak belirlenen süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu süreler geçtikten sonra ön alım davası açılması mümkün değildir.

BU DAVANIN İSTİSNALARI NELERDİR?

Eğer fiili taksim yapılmış bir taşınmaz hissesi satılmış ise ön alım davası açılamaz. Fiili taksim demek her hissedarın kullandığı yerin belirli olması demektir. Hissedarlar arasında taşınmazın paylaşımı yapılmış ise ön alım davası açılamaz.

Ayrıca açık artırma yolu ile ihaleden alınan hisseler için de söz konusu dava açılamaz.

Bu davanın açılmasını önlemek için ne yapmak lazım?

Fiili taksim yapılmış olan hisseli bir yer satın alınmalıdır. Ya da diğer hissedarlar tarafından ön alım hakkından feragat edilmiş hisseli bir yer satın alınmalıdır. Diğer hissedarlar ön alım hakkından feragat ettikten sonra ön alım davasını açamazlar.

ÖN ALIM DAVASI AÇILDIĞI TAKDİRDE ZARAR ETMEMEK İÇİN NE YAPMANIZ LAZIM?

Taşınmaz satın alırken yapılan en büyük hatalardan birisi daha az harç ödemek için satın alınan miktardan daha düşük bir bedel göstermektir. Ön alım davası açan kişi tapuda gösterilen miktarı dava sonunda ödeyerek hissenin yeni sahibi olmaktadır. Bunun için satın aldığınız miktarın daha aşağısında satış göstermeniz sizin zararına olacaktır. Gerçekte alınan miktar üzerinden harç ödendiği takdirde tarafınıza açılmış olan bir dava olduğu zaman, gayrimenkulü alırken ödediğiniz miktarı dava açan kişiden alabilmektesiniz.

Görüşlerinizi Bildirin

UYARI: Küfür, hakaret, rencide edici cümleler veya imalar, inançlara saldırı içeren, imla kuralları ile yazılmamış, Türkçe karakter kullanılmayan ve büyük harflerle yazılmış yorumlar onaylanmamaktadır.

YAZARIN DİĞER YAZILARI