Bildiğimiz üzere ve son zamanlarda çoğu vatandaşın başına gelen bir sorun halini alan ülkece içinde bulunduğumuz enflasyonun yansımaları olarak artan kira bedelleri ile ev sahibi ile kiracının yaşadığı problemler sıkça karşımıza çıkmaktadır. Kiracı yasal artış oranı olan %25 kira artışı üzerinden kira bedelini ödemek istemekte ancak ev sahibi ise %25 artış ile enflasyon karşısında bu artış oranından tatmin olmamaktadır. Kira ilişkisinde her iki tarafın da memnun olmadığı taraflar arasında sık sık tartışmalara sebep olan bir hal olarak çoğu zaman da kiracının mağdur olması ile ya fahiş artışlar ile kira ödemeyi kabul etmek veya kira bedelini ödeyemediği durumda ise taşınmazı tahliye ederek maddi ve manevi zarar görmektedir. Kira ilişkisinde artış oranını kabul etmeyen kiracı karşısında ev sahibi kira bedelinin artırılması amacıyla kira bedelinde uyarlama davası veya tahliyeye ilişkin geçerli sebepleri öne sürerek tahliye davası açmaktadır. Kiraya ilişkin davaların da yargılama sürelerinin uzun olması sebebi ile kiracı ve kiraya veren bu süreçte fazlasıyla mağdur olmakta ve yıpranmaktadır. Güncel bir sorun olarak yaşadığımız bu olumsuz durumun önüne geçmek amacıyla Bakanlıkça yapılan çalışmalar neticesinde 5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesi hükmü ile, kira ilişkilerinden kaynaklanan kira tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu düzenleme ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda, dava açmadan önce arabulucuya başvuru yapma zorunluluğu getirilmiştir. Söz konusu düzenleme uyarınca; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanun’un 18/A maddesinden sonra gelmek üzere; “18/B -1 Aşağıdaki uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:
a)Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar…” maddesi eklenmiş ve böylelikle kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk sürecine tabi kılınmıştır. Kira sözleşmesi hukuki dayanağını Türk Borçlar Kanunu’nda bulan tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Sözleşmenin tarafları kiracı ve kiraya veren olmakla birlikte, kiraya veren bir şeyin kullanılmasını bir bedel karşısında kiracıya bırakmayı, kiracı da sözleşmede belirtilen kira bedelini ödemeyi taahhüt eder. Kira sözleşmelerinden kaynaklı ortaya çıkan uyuşmazlıklar tahliye, kira bedelinin tespiti ve kira bedelinin uyarlanması olarak karşımıza çıkmaktadır. Kira tespit davaları, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede belirlenen bedelin artırılması veya azaltılması amacıyla açılan bir dava türüdür. Bu tür davalar Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinde kira bedelinin tespiti davası olarak düzenlenmiştir. Kiralanan taşınmazın ekonomik koşulların, sosyal ve çevresel faktörlerin değişmesi nedeniyle bedelinin değişmesi gerekliliği sebebi ile gözden geçirilmesi gerekebilir. Bu amaçla düzenlenen kanunda kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihten itibaren beş yılın sonunda kira sözleşmeleri için yeni kira yılı için geçerli olacak kira bedelinin belirlenmesi amacıyla dava açılması mümkündür. Kira ilişkisinden kaynaklanan bir diğer dava türü ise tahliye davasıdır. Tahliye davasının şartları da yine Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olup kiraya verenden kaynaklı ve kiracıdan kaynaklı ayrı ayrı tahliye sebepleri yer almaktadır. Kiralayandan kaynaklı tahliye nedenleri kiraya verenin kiralananı kullanma gereksinimi, yeniden inşa, imar çalışmaları ve yeni malikin ihtiyacı gibi durumlar olarak sayılabilir. Kiracıdan kaynaklı tahliye davaları genellikle tahliye taahhütnamesine dayanmaktadır. Ayrıca 1 yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin aynı kira dönemi içinde ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmişse, kiralayan tahliye davası açabilir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan tahliye talepli icra takibi sonucunda gönderilen ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde ödenmemesi halinde, icra hukuk mahkemesinden kiracının tahliyesini talep edebilir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan ve yukarıda bahsedilen uyuşmazlık türlerinin yani ortaya çıkması halinde kira tespit ve tahliye davaları yönünden zorunlu arabuluculuk şartı şartı getirilmiştir. Bu düzenleme ile 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak kira tespit ve tahliye davalarında, öncelikle arabuluculuk başvurusu yapılması zorunludur. 1 Eylül 2023 tarihinden önce açılmış davalar yönünden ise arabuluculuk yoluna başvuru zorunluluğu bulunmamaktadır. Arabuluculuk, özel hukuk uyuşmazlıklarının çözümünde tarafların iradesine dayalı, gizli yürütülen, her iki tarafın dostane yollarla uyuşmazlığı çözebileceği alternatif bir çözüm yöntemidir. Arabuluculuğun temel amacı tarafların kısa yollardan taleplerine kavuşması, barışçıl ve kesin bir şekilde sonuca ulaşılmasıdır. Arabuluculuk yolu da tarafların hukuki menfaatlerini korumaya yönelik getirilmiş bir çözüm yöntemidir. Kiraya ilişkin dava açmadan önce arabulucuya başvurmayan tarafın açtığı dava ise usulden reddedilir. Kira ilişkisinin taraflarında biri eğer dava açmak istiyorsa öncelikle ilgili dava için yetkili mahkemenin bulunduğu adliyedeki Arabuluculuk Bürosu’na şahsen veya vekili aracılığı ile başvurabilir. Arabuluculuk bürosuna başvurma ile birlikte büro tarafından Arabuluculuk Daire Başkanlığında yer alan listede bulunan sicile kayıtlı arabulucu dosyaya atanır. Arabuluculuk sürecinin olumlu sonuçlanması neticesinde dava açma gerekliliği ortadan kalkmakla birlikte arabuluculuk sürecinin olumsuz sonuçlandığı durumda ise dava açmak isteyen taraf yine yargı yoluna başvurarak dava açma hakkına sahiptir. Önemli olan bu zorunlu arabuluculuk sürecinin gerçekleştirilmesidir. Özellikle kira bedelinin tespiti davası yönünden arabuluculuk çözüm yöntemi işlevsel olacaktır, tarafların yargılama süreci ile uğraşmadan arabuluculuk sürecinde anlaşma ihtimali bu uyuşmazlık yönünden daha yüksektir.